海南房子——海南買房過(guò)程中看房都看什么？90%的人都看錯(cuò)了！

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海南買房過(guò)程中看房都看什么？90%的人都看錯(cuò)了！ 瓊山區(qū)購(gòu)房，瓊山區(qū)房?jī)r(jià)不管是漲還是跌，有瓊山區(qū)買房需求的人都要挑選心儀的、性價(jià)比醉高的房子。

第1點(diǎn)  看價(jià)格——價(jià)格治百病

一套瓊山區(qū)房子，可能有各種各樣的缺點(diǎn)，但只要它的價(jià)格足夠便宜，那就能一俊遮百丑，所有對(duì)它的挑剔自然迎刃而解。

有人說(shuō)價(jià)格是不是就是業(yè)主報(bào)價(jià)？

其實(shí)所謂價(jià)格并不簡(jiǎn)單，它應(yīng)該是客戶瓊山區(qū)購(gòu)房的所有價(jià)格，比如房屋整套價(jià)格、套內(nèi)建筑面積價(jià)格、每平米的單價(jià)、每項(xiàng)交易稅費(fèi)的價(jià)格、中介費(fèi)，購(gòu)買后若出租，價(jià)格多少，若自住每月產(chǎn)生的水電、物業(yè)費(fèi)大概是多少等等，所有客戶要承擔(dān)的瓊山區(qū)購(gòu)房費(fèi)用以及生活成本，都要分門別類計(jì)算清楚。

第2點(diǎn)  看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)有以下幾點(diǎn)要素：

⑴入口有過(guò)渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無(wú)遺。

⑵平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。

動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書(shū)房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。

另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。

⑶起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開(kāi)敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開(kāi)門過(guò)多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂(lè)、團(tuán)聚。

⑷房間的開(kāi)間與進(jìn)深之比不宜超過(guò)１比２，過(guò)于長(zhǎng)條的戶型，可以建議客戶進(jìn)行裝修分割。

⑸廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過(guò)于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

第3點(diǎn) 看通風(fēng)

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為偏北風(fēng)。如果住宅有南北兩個(gè)朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒(méi)有穿堂風(fēng)的要好。

所以一般來(lái)說(shuō)，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，此外還要注意住宅樓是否處在開(kāi)敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。

但一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過(guò)緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無(wú)風(fēng)光顧。

第4點(diǎn)  看日照

大家都知道在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時(shí)間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略，北京地區(qū)的日照間距（條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅采用１.６至１.７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差）。

塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

萬(wàn)物生長(zhǎng)靠太陽(yáng)，特別是對(duì)經(jīng)常在家的老人和兒童來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光入室是保證他們身心健康的基本條件。

有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。北京地處北緯39度57分，住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)參考如下——日照時(shí)間以大寒日不少于兩小時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)。

按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)４個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”就是非常大的優(yōu)點(diǎn)。

第5點(diǎn)  看設(shè)備

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位。

以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點(diǎn)的壁掛式采暖爐溫度可調(diào)，特別是家里有老人和兒童時(shí)，可將溫度適當(dāng)調(diào)高，達(dá)到醉佳的舒適狀態(tài)。

這些設(shè)備要注意是否環(huán)保以及質(zhì)量是否合格。如采取了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施——屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施；

按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過(guò)大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。

再如頂層以及一層或地下室的房屋，防水應(yīng)做到位，住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造等等。

第6點(diǎn)  看隔音

噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝?？蛻綦m然大多無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量，但是肯定會(huì)關(guān)注這一點(diǎn)。

住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。

第7點(diǎn)  看私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。

為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２.４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。

此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，客戶選擇住宅時(shí)會(huì)對(duì)這些予以注意。

第8點(diǎn)  看結(jié)構(gòu)

北京地區(qū)目前常見(jiàn)的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。

缺點(diǎn)是房屋開(kāi)間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過(guò)多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等?？傮w說(shuō)來(lái)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)格局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。

第9點(diǎn)  看抗震防火

地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度，客戶越來(lái)越關(guān)注這方面的考慮，所以也是賣點(diǎn)。北京地區(qū)的住宅應(yīng)按8度（不是8級(jí)）設(shè)防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級(jí)應(yīng)為一級(jí)；

10層至18層的普通住宅耐火等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間和消防電梯。

第10點(diǎn)  看年限

我們雖然有70年的房屋使用權(quán)，但住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。

住宅的折舊年限是指住宅價(jià)紙轉(zhuǎn)移的年限，住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年；磚混結(jié)構(gòu)50年。

第11點(diǎn)  看面積

隨著小戶型熱潮的興起，北京商品房的平均套內(nèi)面積稍稍降了一些，但是許多客戶仍然認(rèn)為住房面積越大越好，似乎小于建面100平方米的住宅就只能是梯級(jí)消費(fèi)的臨時(shí)過(guò)渡產(chǎn)品。

甚至一些經(jīng)濟(jì)適用房也名不副實(shí)，大戶型、復(fù)式戶型蓋了不少，致使消費(fèi)者也被誤導(dǎo)，覺(jué)得大面積、超豪華的住宅才好用。

其實(shí)面積過(guò)大的住宅，人在里面并不一定感覺(jué)舒服。從經(jīng)濟(jì)上考慮，不僅瓊山區(qū)購(gòu)房支出大，而且今后在物業(yè)、取暖等方面的支出也會(huì)增加。

住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小，專家認(rèn)為，三口之家面積有建面70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關(guān)鍵的問(wèn)題在于住宅是否經(jīng)過(guò)了精心設(shè)計(jì)、是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來(lái)。

不同客戶對(duì)面積有不同的需求，在保證基本居住使用面積的情況下，需要具體分析優(yōu)缺點(diǎn)。

第12點(diǎn)  看公攤

商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。

分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等?？蛻艨捶繒r(shí)，可以提醒其注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。

同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說(shuō)明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，瓊山區(qū)購(gòu)房者能得到較大的私有空間。但紙得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過(guò)于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度。

瓊山區(qū)買房?jī)?yōu)勢(shì)：瓊山區(qū)教育配套：海南政法職業(yè)學(xué)院、海南工商職業(yè)學(xué)院、海南體育職業(yè)技術(shù)學(xué)院、海南科技職業(yè)學(xué)院、海航高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院（高職）、海南中學(xué)、海南師范大學(xué)附屬中學(xué)、海南省國(guó)興中學(xué)、瓊山中學(xué)（中學(xué)），海南買房

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